ANDREA FERRUTI *

Prestazione energetica degli edifici: novità e conferme nel decreto-legge n. 63/2013

SOMMARIO:     1. Premessa 2. Il nuovo d.lgs. 192/2005 - 3. Rassegna delle principali novità - 3.1 Attestato di prestazione energetica (dell’edificio) – APE - 3.2 Edifici particolari - 3.3 Edifici esclusi dall’APE e dal d.lgs. 192/2005 - 4. Contratti di compravendita e locazione - 4.1 Sanzioni - 5. Annunci immobiliari 5.1 Sanzioni – Appendice.

1.  Premessa.

Nella Gazzetta Ufficiale n. 130 del 4 giugno 2013 è stato pubblicato il decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, recante: “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale”.

Il decreto-legge n. 63/2013 interviene nel settore della riqualificazione ed efficienza energetica del patrimonio immobiliare italiano, pubblico e privato, allo scopo di chiudere alcune procedure di infrazione avviate dalla Unione Europea nei confronti dell’Italia in ordine al parziale recepimento della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia (per la quale si rinvia alla separata appendice) [1].

L’analisi definitiva delle modifiche apportate dal decreto-legge n. 63/2013 potrà, ovviamente, aversi solo dopo la conversione in legge del provvedimento adottato dal Governo che, in esito al dibattito parlamentare, dovrà presumibilmente contenere ulteriori disposizioni di raccordo con la disciplina esistente. Tuttavia, si ritiene utile formulare alcune considerazioni sui principali aspetti del decreto-legge n. 63/2013, i cui articoli saranno riportati qui di seguito senza ulteriori specificazioni, facendo riferimento alla relazione al disegno di legge A.S. n. 783 (d’ora in poi denominata anche, per brevità, “Relazione” [2]).

2.    2. Il nuovo d.lgs. 192/2005.

In primo luogo, si evidenzia che il decreto-legge n. 63/2013 interviene drasticamente sul decreto legislativo n. 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia”, già oggetto di numerose modifiche ed integrazioni nel corso degli anni.

In dettaglio, sono novellati totalmente o integrati notevolmente i seguenti articoli del d.lgs. 192/2005: 1 (Finalità), 2 (Definizioni), 3 (Ambito di intervento), 4 (Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti della prestazione energetica), 6 (Certificazione energetica degli edifici), 7 (Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale e estiva), 9 (Funzioni delle regioni e degli enti locali), 11 (Norme transitorie), 13 (Misure di accompagnamento), 14 (Copertura finanziaria), 15 (Sanzioni), 16 (Abrogazioni e disposizioni finali). Inoltre, sono introdotti nel d.lgs. 192/2005 gli artt. 4-bis, “Edifici ad energia quasi zero” e 4-ter “Strumenti finanziari e superamento delle barriere di mercato” ed è disposta la sostituzione dei commi 1 e 2 dell’art. 15, decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 “Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE”.

Si è parlato volutamente di intervento drastico sul d.lgs. 192/2005, posto che l’art. 18, comma 1 stabilisce testualmente che “dalla data di entrata in vigore del presente decreto [ossia dal 6 giugno 2013, giorno successivo alla pubblicazione in G.U. del decreto-legge n. 63/2013], sono abrogati, gli articoli 1, comma 3, 2, comma 1, lettere c), d), e) ed f), l'articolo 5, 12, 14, i punti 2, 11, 12 e 56 dell'allegato A, gli Allegati B ed I del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, nonché il comma 3 dell'articolo 15 e il punto 4 dell'allegato 4 del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28”. Sulla stessa linea, poi, il comma 2 del medesimo art. 18 dispone che “alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all'articolo 4, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal presente decreto, sono abrogati i commi 1 e 2 dell'articolo 3 del decreto legislativo stesso”. Infine, con una disposizione di chiusura, il comma 3 del citato art. 18 stabilisce che, nel d.lgs. 192/2005, “ovunque ricorrano le parole: «attestato di certificazione energetica» sono sostituite dalle seguenti: «attestato di prestazione energetica».”

3.   3.  Rassegna delle principali novità.

Sulla scorta di queste premesse, quindi, si sintetizzano le principali novità apportate al d.lgs. 192/2005 come indicate nella relazione al disegno di legge A.S. n. 783 (cui si farà ampio riferimento nel testo e d’ora in poi denominata anche, per brevità, “Relazione”).

3.1 Attestato di prestazione energetica (dell’edificio) – APE.

Come anticipato al termine del paragrafo 2, l’attestato di certificazione energetica (cd. ACE), ossia “il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto, attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio” [cfr. art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 192/2005], è stato sostituito ovunque dall’attestato di prestazione energetica dell’edificio.

In attesa dell’individuazione di un efficace acronimo per l’attestato di prestazione energetica (che, absit injuria verbis, dovrebbe essere APE), la definizione dell’APE è la seguente: “documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica” [così testualmente lettera l-bis), art. 2, comma 1, nuovo d.lgs. 192/2005].

A sua volta, per prestazione energetica si intende la “quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell'immobile, i vari bisogni energetici dell'edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l'illuminazione. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono anche conto del livello di isolamento dell'edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti” [così testualmente lettera l-vicies bis), art. 2, comma 1, nuovo d.lgs. 192/2005].

Dunque, l’APE non si limiterà a certificare genericamente la prestazione energetica dell’edificio (come avveniva in passato con l’ACE), ma recherà anche raccomandazioni per la futura vita energetica dell’edificio. In particolare, sulla falsariga di quanto previsto nell’art. 6, comma 12, lett. b), n. 7, nuovo d.lgs. 192/2005, la seconda parte dell’APE dovrà recare quindi “le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica”.

Si è volutamente usato il tempo futuro per descrivere il contenuto dell’APE e la sua concreta applicazione in quanto l’art. 6, comma 12, nuovo d.lgs. 192/2005 affida l’adeguamento del d.m. 26 giugno 2009 – pubblicato in G.U. n. 153 del 10 luglio 2009, recante “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” (decreto a sua volta già oggetto di modificazioni) – ad un successivo decreto interministeriale di non immediata emanazione [3].

3.2 Edifici particolari.

Per alcune tipologie particolari di edifici, poi, le modifiche apportate dal decreto-legge n. 63/2013 configurano un’applicazione limitata del d.lgs. 192/2005. Si intende far riferimento agli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio.

In sostanza, secondo il combinato disposto dei commi 3 e 3-bis, nuovo d.lgs. 192/2005, per i beni culturali oggetto di vincolo diretto o indiretto, per le ville, i giardini e i parchi che si distinguono per la loro non comune bellezza, per i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale (inclusi i centri ed i nuclei storici), il d.lgs. 192/2005 troverà applicazione limitatamente all’APE (oggi, ancora ACE) e all’esercizio, manutenzione ed ispezioni di impianti termici di cui all’art. 7, d.lgs. 192/2005.

3.3 Edifici esclusi dall’APE e dal d.lgs. 192/2005.

In base al combinato disposto dei commi 3, 3-bis e 3-ter dell’art. 3 nuovo d.lgs. 192/2005, risulta in primo luogo confermata l’impossibilità di procedere ad autocertificazione per gli edifici di classe G, possibilità che l’art. 2, comma 3 del decreto ministeriale 22 novembre 2012 (pubblicato nella G.U. n. 290 del 13 dicembre 2012) aveva già eliminato mediante l’abrogazione del paragrafo 9 dell’allegato A del citato d.m. 26 giugno 2009.

In secondo luogo, è stata ampliata l’individuazione non esaustiva degli edifici non soggetti ad attestato (sia esso APE o ACE), disposta dall’art. 2 comma 1, citato d.m. 22 novembre 2012 (che, ad esempio, includeva i box, i depositi e gli altri edifici “a questi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo”), introducendo anche le seguenti tipologie di edifici:

-  “edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili”;

-   “edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione”;

- “fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati [4]”;

-  “edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 [5], il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi”;

-  “edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose”.

Per tutte queste categorie di edifici, soprattutto, sembra esclusa l’applicazione dell’intero d.lgs. 192/2005.

4.    4. Contratti di compravendita e locazione.

Degne di menzione, poi, sono le modificazioni apportate in tema di contratti di compravendita e di locazione.

Infatti, come indicato a pag. 3 della Relazione, la formulazione dell’art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005 in tema di ACE prevedeva che, nel caso di contratto di locazione privo relativo ad un edificio privo di ACE, non vi fosse alcun obbligo di includere una clausola contrattuale in cui il locatario dichiarasse di aver ricevuto l’ACE.

Con la nuova formulazione dei commi 2 e 3 dell’art. 6, d.lgs. 192/2005, invece, sembrano essere state recepite formalmente le indicazioni del documento del Consiglio Nazionale del Notariato dell’11 marzo 2011 che, alla vigilia dell’introduzione del comma 2-ter, d.lgs. 192/2005 (oggi non più vigente), aveva precisato che non erano più consentite deroghe consensuali alla consegna della documentazione di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita e di locazione [6].

Parimenti, devono considerarsi valide le indicazioni formulate dal Consiglio Nazionale del Notariato secondo le quali “la migliore e più corretta interpretazione della normativa (in senso sostanziale) suggerisce di inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell’ACE; riferimenti ricognitivi dell’autodichiarazione, se trasmessa all’acquirente in un momento anteriore al rogito)”, con la (futura) sostituzione dell’APE all’ACE (cfr. paragrafo 3.1) e l’eliminazione dell’autodichiarazione per gli edifici di classe G (cfr. inizio paragrafo 3.3).

In sintesi, quindi, secondo i novellati commi 2 e 3, art. 6, d.lgs. 192/2005, nel caso di vendita o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, il proprietario deve produrre l’APE (oggi, ancora ACE), rendendolo disponibile al potenziale acquirente o locatario e consegnandolo al termine delle trattative. In caso di vendita [7] o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio, producendo l’APE (oggi, ancora ACE) congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori [8].

Peraltro, fermo restando che la sottoscrizione di nuovi contratti di locazione deve essere accompagnata dalla redazione e messa a disposizione dell’APE/ACE, non è stato previsto se identico obbligo sussista in caso di rinnovi di contratti di locazione che, originariamente, ne fossero privi. In altri termini, al di là della casistica indicata nel nuovo art. 6, comma 2, non è chiaro se la rinnovazione del contratto di locazione deve essere con l’APE oppure no.

Ai fini di un corretto inquadramento della questione giova rammentare che, ai sensi dell’art. 28, legge 392/1978 e succ. mod., la rinnovazione tacita del contratto di locazione per immobili a destinazione d’uso non abitativa non comporta la sottoscrizione di un nuovo contratto ma determina la prosecuzione del contratto originario senza soluzione di continuità.

Dunque, a meno di voler attribuire valore di chiusura dell’ordinamento alla generica prescrizione del (nuovo) comma 10, art. 6, d.lgs. 192/2005 [9], in caso di (rinnovo di) contratto di locazione non sembra sussistere l’obbligo di redigere l’APE e di integrare il contratto con la clausola prescritta dall’art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005.

Considerazioni analoghe possono valere, in sede di prima applicazione del decreto-legge n. 63/2013, per i rinnovi di contratti di locazione in cui il conduttore sia una Pubblica Amministrazione [10]. Infatti, per gli “edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni ed aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq”, l’art. 6, comma 6, d.lgs. 192/2005 prevede a carico del “proprietario o del soggetto responsabile della gestione” l’obbligo di “produrre l’attestato di prestazione energetica entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della … disposizione” (ossia, solo entro 120 giorni dal 6 giugno 2013)

4.1   Sanzioni.

Qualora sia violato l’obbligo di dotare di APE un edificio o un’unità immobiliare, i commi 7 e 8 dell’art. 15, nuovo d.lgs. 192/2005, prevede le seguenti sanzioni amministrative:

- vendita [11]: importo compreso tra 3.000 euro e 18.000 euro;

- locazione: importo compreso tra 300 euro e 1.800 euro.

5. Annunci immobiliari.

In linea con le previsioni dell’art. 6, comma 2-quater, d.lgs. 192/2005, introdotto dall’art. 12, comma 1, lettera c), d.lgs. 28/2011, il nuovo comma 8 dell’art. 6, d.lgs. 192/2005 stabilisce che gli annunci commerciali di vendita o locazione di edifici devono riportare “l'indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”. Anche questa modifica s’inserisce nell’obiettivo del legislatore di conseguire un’attenta e consapevole valutazione delle caratteristiche energetiche degli edifici.

5.1   Sanzioni.

Qualora il responsabile dell’annuncio (sia esso privato offerente o soggetto titolare di un’agenzia immobiliare) violi l’obbligo indicato nel paragrafo 5, l’art. 15, comma 10, d.lgs. 192/2005 prevede ora la sanzione amministrativa per un importo compreso tra 500 euro e 3.000 euro.

 

Appendice – Direttiva n. 2010/31/UE – Sintesi

Come anticipato in premessa, si ritiene utile riportare la sintesi della direttiva 2010/31/UE L 153, pubblicata nella G.U.C.E n. L 153 del 18 giugno 2010, disponibile al link: http://europa.eu/legislation_summaries/internal_market/single_market_for_goods/construction/en0021_it.htm.

La direttiva è volta a promuovere la prestazione energetica degli edifici, delle loro parti e delle unità immobiliari, attraverso i seguenti settori di intervento:

Metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici

Gli Stati membri adottano, a livello nazionale o regionale, una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici che tiene conto di determinati aspetti, tra cui: le caratteristiche termiche dell'edificio (capacità termica, isolamento, ecc.); l'impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda; gli impianti di condizionamento d’aria; l'impianto di illuminazione incorporato; le condizioni climatiche interne. Va anche tenuto conto di altri vantaggi come le condizioni locali di esposizione al sole, l'illuminazione naturale, i sistemi di cogenerazione dell'elettricità e gli impianti di teleriscaldamento o telerinfrescamento urbano o collettivo.

Fissazione di requisiti minimi

Gli Stati membri dovranno fissare, in conformità alla citata metodologia di calcolo, i requisiti minimi di prestazione energetica in modo da conseguire livelli ottimali in funzione dei costi. I requisiti minimi di prestazione energetica sono riveduti ogni 5 anni. Nel fissare i requisiti minimi, gli Stati membri possono distinguere tra gli edifici già esistenti e quelli di nuova costruzione, nonché tra diverse tipologie edilizie.

Gli edifici nuovi dovranno rispettare i requisiti e, prima dell'inizio dei lavori di costruzione, essere sottoposti ad una valutazione sulla fattibilità relativa all'installazione di sistemi di fornitura di energia da fonti rinnovabili, pompe di calore, sistemi di teleriscaldamento o telerinfrescamento urbano o collettivo e sistemi di cogenerazione.

Gli edifici esistenti, destinati a subire ristrutturazioni importanti, dovranno beneficiare di un miglioramento della loro prestazione energetica in modo da poter soddisfare i requisiti minimi.

Possono essere esclusi dall'applicazione dei requisiti minimi: gli edifici ufficialmente protetti (ad esempio gli edifici storici); gli edifici adibiti a luoghi di culto; i fabbricati temporanei; gli edifici residenziali destinati ad essere utilizzati per un periodo limitato dell’anno; i fabbricati indipendenti con una metratura utile totale inferiore a 50 mq.

In caso di nuova installazione, sostituzione o miglioramento, i sistemi tecnici per l'edilizia, quali gli impianti di riscaldamento, gli impianti di produzione di acqua calda, gli impianti di condizionamento d’aria e i grandi impianti di ventilazione, devono anch'essi rispettare i requisiti in materia di prestazione energetica.

Gli elementi edilizi che fanno parte dell’involucro dell’edificio e hanno un impatto significativo sulla prestazione energetica dell'involucro dell'edificio (gli infissi, ad esempio) devono anch'essi rispettare i requisiti minimi in materia di prestazione energetica quando sono rinnovati o sostituiti, in modo da raggiungere livelli ottimali in funzione dei costi.

In caso di costruzione o rinnovamento di un edificio, la presente direttiva incoraggia fortemente l'introduzione di sistemi intelligenti per la misurazione del consumo energetico, conformemente alla direttiva relativa alle norme comuni per il mercato interno dell'energia elettrica.

Obiettivo: edifici a energia quasi zero

Entro il 31 dicembre 2020 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a energia quasi zero. Gli edifici di nuova costruzione occupati da enti pubblici e di proprietà di questi ultimi dovranno rispettare gli stessi criteri a partire dal 31 dicembre 2018.

La Commissione promuove l'incremento degli edifici di questo tipo tramite l'attuazione di piani nazionali, che comprendono: l’indicazione del modo in cui lo Stato membro applica la definizione di edifici a energia quasi zero; gli obiettivi intermedi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione entro il 2015; informazioni sulle politiche e sulle misure finanziarie o di altro tipo adottate per promuovere il miglioramento della prestazione energetica degli edifici.

Incentivi finanziari e barriere di mercato

Gli Stati membri redigono un elenco degli strumenti esistenti ed eventualmente proposti che promuovono il miglioramento della prestazione energetica degli edifici. Tale elenco è aggiornato ogni tre anni.

Attestati di prestazione energetica

Gli Stati membri adottano un sistema di certificazione energetica degli edifici. L'attestato può comprendere informazioni sul consumo energetico degli edifici, nonché delle raccomandazioni per il miglioramento in funzione dei costi.

In caso di vendita o locazione di un edificio o di un'unità immobiliare, l’indicatore di prestazione energetica che figura nell’attestato di prestazione energetica va riportato in tutti gli annunci dei mezzi di comunicazione commerciali.

In caso di costruzione, vendita o locazione di un edificio o di un'unità immobiliare, l'attestato va mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario e consegnato all’acquirente o al nuovo locatario.

Per gli edifici in cui una metratura utile totale di oltre 500 m² è occupata da enti pubblici e per gli edifici con una superficie totale di oltre 500 m² abitualmente frequentati dal pubblico, l'attestato di prestazione energetica va affisso in un luogo chiaramente visibile per il pubblico (il 9 luglio 2015 la soglia sarà abbassata a 250 m²).

Scadenze

Come indicato a pag. 23 della Relazione, poi, il termine di recepimento della direttiva era fissato al 9 luglio 2012, mentre il termine di applicazione delle relative disposizioni era fissato al 9 gennaio 2013, salvo l’eccezione per l’applicazione agli edifici non pubblici delle norme sui requisiti minimi, sul calcolo dei livelli ottimali e sull’ispezione dei sistemi di riscaldamento e condizionamento d’aria, il cui termine è fissato al 9 luglio 2013.